Самое главное, что нужно сделать, прежде чем подписывать договор купли-продажи недвижимости, необходимо проверить объект на юридическую чистоту. Еще до совершения сделки нужно проанализировать большое количество документов, и выявить все риски, которые присутствуют в сделке. Особенное внимание нужно уделить проверки продавца, объекта недвижимости и договору купли-продажи недвижимости.

Проверка продавца включает в себя:

— Проверка полномочий продавца, а именно является ли он собственником недвижимости. И, если да, то на каком правовом основании (купля-продажа, приватизация, дарение, и т.п.);

— Проверка действительности паспорта и иных документов;

— Проверка финансового положения продавца. Не собирается ли он банкротиться? Ведь в случае банкротства продавца сделку по купли-продажи недвижимости признают недействительной и придется вставать в большую очередь кредиторов, чтобы получить обратно свои деньги;

— Проверка продавца на сайте исполнительных производств и судов. Если у продавца большие долги, то риски такие же, как в предыдущем пункте, но в отношении продавца еще не введена процедура банкротства;

— Проверка продавца на дееспособность. Нужно перед сделкой получить справку от нарколога и психиатра, что у продавца не выявлено никаких отклонений. Особенно опасно покупать имущество у пожилых людей. Суд может признать их временно недееспособным в связи с состоянием психического расстройства на момент совершения сделки и в дальнейшем признать сделку недействительной.

Так же необходимо убедиться в том, что права третьих лиц во время сделки купли-продажи недвижимости не нарушаются. В их числе может оказаться супруг или супруга, несовершеннолетние дети, нетрудоспособные иждивенцы, инвалиды, имеющие определенную долю в наследстве, лица обладающие правом на постоянное проживание, и т.д.

Проверка объекта недвижимости включает в себя:

— Проверка идентичности данных в выписке ЕГРН и в паспорте. Зачастую это может служить основанием в регистрации сделки, поэтому обязательно проверяем все до последней точки;

— Идентичность выписки из ЕГРН и данных в будущем договоре купли-продажи. Если будут какие-то расхождения, то также как в предыдущим пункте, будет отказано в регистрации сделки;

— Проверка наличий обременений/арестов, прав требований. Если не заказать выписку из ЕГРН, то можно столкнуться с большими неприятностями. Вы купили объект, а оказывается он в залоге у третьего лица и в случае чего, он может на законных основаниях потребовать объект недвижимости;

— Проверка наличия технического паспорта, экспликации помещений и поэтажные планы. Все это нужно с одной единственной целью – случайно не купить объект с неузаконенной перепланировкой, ведь затраты по ее узаконению могут встать в кругленькую сумму;

— Проверка наличия долгов за коммуналку. Обязательно проверяйте все чеки, чтобы потом из своего кармана не платить, например, за капитальный ремонт;

— Проверка, на отсутствие объекта в реестре «под снос». Уточните у местной администрации, не планируется ли сносить в ближайшее время здание, в котором располагается приобретаемое помещение, ведь если недвижимость значится в списках «под снос», то единственное, что вы за них получите, это копейки по кадастровой стоимости.

Проверка договора купли-продажи включает в себя:

— Проверка всех существенных условий договора по ГК РФ;

— Проверка на соответствие всех данных в договоре действительности (все буквы и точки должны быть такими же, как в паспорте);

— Проверка сведений о том, каким образом будет передаваться помещение и проводится взаиморасчеты.
К проверке договора необходимо подойти с особой тщательностью, однако часто многие покупатели в спешке даже не вчитываются в условия договора. Текст достаточно большой и сложный для понимания обычных людей. Еще, конечно, давит то обстоятельство, что документы подписываются в большой спешке. И только со временем выясняется, что есть условия, которые не устраивают одну из сторон, но уже, как правило, поздно.

Зачем нужно юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости? Каких рисков можно избежать?

Покупка недвижимости всегда сопровождена с огромными юридическими рисками. Всем известно, что на рынке недвижимости легко нарваться на мошенников. Любая небрежность при расчетах, техническая ошибка в документах, может повлечь за собою серьезные проблемы и лишить вас и денег и недвижимости. И поэтому при совершении сделок, связанных с регистрацией права собственности на недвижимость очень важно подобрать профессионального специалиста. К таковым можно отнести грамотного юриста. Он защищает интересы своего подопечного и выступает гарантом безопасности сделки.

Юрист или Риэлтор?

Итак, покупатель выбрал недвижимость, о которой мечтал много лет. Казалось бы, нужно просто теперь обратится в МФЦ, зарегистрировать право собственности и все – вы счастливый обладатель недвижимости. Но это ошибочное рассуждение. Бывают ситуации, когда продают имущество по поддельным документам, а собственник даже и не знает об этой сделке. Что бы ни стать, потом несчастным покупателем нужно обратиться за помощью.

Но к кому обратится, к юристу или риэлтору? Лучше всего нанять юриста по недвижимости, чем риелтора.  Объясню почему:

Во-первых, юрист больше знает о подводных камнях сделок с недвижимостью и умеет оценивать риски с учетом конкретной ситуации. Во-вторых, в договоре можно и нужно прописывать условия об ответственности, которую он понесет в случае, если в дальнейшем сделка будет оспорена. С риэлтором это в большинстве случаев не получится. В-третьих, юристу все равно, выберите ли вы конкретно проверяемый объект недвижимости или нет, ему оплачивается вознаграждение за анализ рисков и честное изложение фактов. Риэлтор же, так как связан процентом от сделки, может закрыть глаза на определенные нюансы, что закончится печальными последствиями.

Передача денег при покупке квартиры. Как рассчитаться за недвижимость? 

С развитием сферы финансовых услуг, с более глубоким проникновением IT -технологий на рынок недвижимости возникает всё больше цифровых форм, интернет-разновидностей денежных расчётов. Наряду с этим сохраняют свою востребованность и традиционные, проверенные годами способы. Какой путь для осуществления оплаты за приобретённую недвижимость подходит больше всего? 

Переход наличности из рук в руки с получением расписки, при свидетеле
Этот способ не слишком безопасный, несмотря на то что появился очень давно и применяется по сей день. Главная его проблема в том, что ни одна из сторон не застрахована от рисков или обмана. Получая деньги после регистрации недвижимости, продавец рискует быть обманутым: ведь собственность уже перешла к другому лицу, и этот факт официально задокументирован. А если окончательный расчёт производится до внесения изменений в реестр, опасности подвергается покупатель: в регистрации могут и отказать и придется отсуживать свои денежные средства.

Аренда банковской ячейки
В этом случае сумма, предназначенная для платы за проданную недвижимость, хранится в арендованном у банка сейфе. Деньги закладывают в ячейку в присутствии всех заинтересованных лиц. После того, как недвижимость зарегистрируют, её бывший обладатель получает ключ от хранилища и доступ к его содержимому. Конечно, до этого он предъявляет сотруднику расчётного центра документы о переходе правообладания, акт приёма и передачи жилища, справку об отсутствии прописанных на данной площади лиц.

Такой метод в большей степени гарантирует безопасность участвующих, чем непосредственная передача наличных денег. Однако нужно убедиться, то правила пользованием ячейкой оговорены и всем понятны. 

Нотариальный депозит
Так условно называется личный расчётный счёт нотариуса, оформляющего сделку. Вся операция осуществляются безналом.
В день совершения сделки купли-продажи недвижимости, средства покупателя переводятся на счёт нотариуса, который должен перечислить их продавцу после регистрации объекта в ЕГРН и выполнения прочих требований (например, освобождения жилья), если таковые имеются. Но из-за низкого уровня доверия чиновникам, этот механизм взаиморасчётов не пользуется популярностью. Люди охотнее арендуют ячейки, чем отдают деньги конкретному гражданину, юристу, нотариусу.

Безналичный расчёт через аккредитив или эскроу-счёт
Эту современную и удобную систему по достоинству оценили и активно используют банки в соглашениях по ипотеке и застройщики в отношениях с долевыми вкладчиками.
Если объяснять по-простому, то счёт-эскроу представляет собой что-то вроде электронного сейфа. Будущий хозяин жилья вносит на открытый в день совершения сделки аккредитивный или эскроу-счёт обговорённую сумму. Доступ к нему блокируется на 3 – 4 месяца. За это время купля-продажа должна быть полностью завершена, приобретённая квартира зарегистрирована, документация, подтверждающая выполнение всех условий, предъявлена банку. После чего банк-посредник в течение не более 5 дней переводит на лицевой счёт продавца деньги с заблокированного аккредитива.

Эта процедура обходится дешевле арендуемого сейфа. Наличные в платежах не участвуют, поэтому не придётся рисковать, имея при себе пачки купюр. По этой же причине становится ненужным пересчёт и проверка на подлинность. Отпадает и потребность в написании расписки. Платёжное поручение о раскрытии аккредитива поступает продавцу в электронном виде, и покупатель может попросить о его распечатке непосредственно в помещении банковского офиса.

Прямой перевод с карты на карту через банкомат
Можно, конечно, обойтись без чьего-либо посредничества, рассчитавшись таким образом. Но привлечение нотариуса или банка для осуществления платёжных операций даст дополнительную гарантию безопасности финансовой стороне сделки и сохранит ваши нервы.